จัดสรรสะดุดเกณฑ์ใหม่ BOI ดับฝันคนอยากมีบ้าน

puice

หลังจากข้อเสนอของดีเวลลอปเปอร์เพื่อผลักดันการปรับเกณฑ์บ้านบีโอไอ หรือนโยบายส่งเสริมการลงทุนกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง เพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยได้เป็นผลสำเร็จ และคาดการณ์ว่าจะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีให้คึกคักขึ้น เห็นได้จากมีดีเวลลอปเปอร์ที่สนใจสอบถามรายละเอียดเข้ามายังสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรหลายราย ทำให้สมาคมฯ จึงได้จัดสัมมนา เพื่อสร้างความเข้าใจเกี่ยวกับเกณฑ์ใหม่ดังกล่าวขึ้น

      

       เมื่อเจาะลึกถึงรายละเอียดจึงพบว่า แม้บีโอไอจะยอมรับว่าต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นจริง จนอนุมัติให้ปรับราคาขายเพิ่มขึ้นได้ แต่กลับมีกฎเกณฑ์ใหม่บางอย่างที่ไม่สอดคล้องกับวิธีการดำเนินงานของการพัฒนาโครงการจัดสรร ซึ่งตัวแทนจากสมาคมอาคารชุดไทยเปิดเผยว่า ในการประชุมร่วมกับบีโอไอเพื่อปรับแก้เกณฑ์ มีการชี้แจงเฉพาะเรื่องต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับขึ้นเท่านั้น ไม่ได้มีการหารือเรื่องการเพิ่มเงื่อนไขอื่นๆ จึงไม่ทราบมาก่อนว่าบีโอไอจะมีการเพิ่มเติมเงื่อนไขใหม่ เข้ามา



เงื่อนไขใหม่ของบ้านบีโอไอจะยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นเวลา 5 ปีสำหรับโครงการในพื้นที่เขต 1 และ 2 หรือ 8 ปี สำหรับโครงการในพื้นที่เขต 3 แต่จะมีมูลค่าการยกเว้นไม่เกินเงินที่ดีเวลลอปเปอร์ลงทุน ซึ่งไม่รวมค่าที่ดินและเงินทุนหมุนเวียน ทั้งนี้ความหมายของ 'เงินลงทุน' จะครอบคลุมเฉพาะค่าก่อสร้างถนน ทางเท้า สาธารณูปโภค เช่น ระบบไฟฟ้า ประปา ระบายน้ำ บำบัดน้ำเสียในส่วนของพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในโครงการ เช่น สวนสาธารณะ สโมสร ลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย หรือสรุปรวมว่าเฉพาะการลงทุนพื้นที่ส่วนกลาง ไม่รวมการลงทุนในส่วนที่เป็นพื้นที่ขาย



              หิรัญญา สุจินัย ที่ปรึกษาด้านการลงทุน สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ย้ำว่า ก่อนดีเวลลอปเปอร์จะได้รับอนุมัติจากบีโอไอ จะต้องมีใบขออนุญาตจัดสรรหรือมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว และเป็นโครงการที่ยื่นขอจัดสรรใหม่เท่านั้น โดยจะต้องยังไม่มีการรับรู้รายได้ใดๆ จากโครงการ เงื่อนไขดังกล่าว อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เห็นว่า จะกลายเป็นอุปสรรคของการพัฒนาคอนโดมิเนียม เพราะขัดกับขั้นตอนการพัฒนาโครงการที่ดำเนินอยู่ในปัจจุบัน ที่ส่วนใหญ่เป็นการขายก่อนสร้าง และต้องมียอดพรีเซล 30% ขึ้นไปตามที่สถาบันการเงินกำหนด ก่อนจะพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการให้ ทำให้โครงการต้องมีการรับรู้รายได้จากเงินผ่อนดาวน์ของลูกค้าตั้งแต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง นอกจากนี้ยังขัดกับ พ.ร.บ.อาคารชุดที่กำหนดว่า ดีเวลลอปเปอร์สามารถเปิดขายโครงการได้ แม้จะยังไม่ได้รับใบอนุญาต แต่จะดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดได้ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตแรกเกิดขึ้น ซึ่งจะเกิดขึ้นได้เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการเท่านั้น



              ในส่วนของยูนิตที่อยู่ในตำแหน่งหัวมุม หรือตำแหน่งอื่นๆ ที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่กว่าและมีราคาขายสูงกว่าเกณฑ์ที่กำหนด ซี่งทำให้ไม่สามารถขายตามราคาภายใต้เกณฑ์บีโอไอได้ทั้งโครงการ ดีเวลลอปเปอร์ได้เสนอขอยกเว้นในส่วนดังกล่าว ให้มียูนิตที่มีราคาขายสูงกว่าเกณฑ์บีโอไอผสมอยู่ในโครงการเดียวกันได้ ซึ่งบีโอไอยังไม่พิจารณาแก้ไข

      

       สำหรับเกณฑ์ที่ลดหย่อนให้เฉพาะในส่วนเงินลงทุนที่เป็นค่าก่อสร้างพื้นที่ส่วนกลางเท่านั้น ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานกรรมการ บริษัท นิรันดร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด มองว่า คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์หรือโครงการที่มีขนาดเล็กจะได้รับประโยชน์น้อยกว่า เนื่องจากใช้เงินลงทุนในส่วนนี้เพียงเล็กน้อยไม่เกิน 20% ของเงินลงทุน จึงไม่จูงใจให้ดีเวลลอปเปอร์เข้ามาพัฒนาโครงการมากนัก เพราะได้รับการลดหย่อนภาษีเพียงเล็กน้อย ในขณะที่คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์หรือโครงการแนวราบที่มีสัดส่วนเงินลงทุนสาธารณูปโภค และระบบต่างๆ สูงจะได้รับประโยชน์มากกว่า



       'อย่างที่ดิน 10 ไร่ ทำทาวน์เฮาส์ได้ 100 ยูนิต แต่ถ้าทำคอนโดก็ได้ถึง 1,000 ยูนิต ช่วยให้การใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพมากขึ้น แต่การทำคอนโดไฮไรส์ต้นทุนก็สูงกว่าตึกเตี้ย ทำให้การทำยูนิตขนาด 28 ตร.ม. ขายราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาททำได้ยาก ส่วนที่ดินสำหรับทำทาวน์เฮาส์ในราคาบีโอไอก็หายาก ถ้าจะทำได้ต้นทุนไม่ควรเกินไร่ละ 3 ล้านบาท ซึ่งก็อยู่นอกเมือง ห่างจากซีบีดี 20-30 กม. ขึ้นไป ทำเลที่ไกลขนาดนี้ยังไม่แน่ใจว่าผู้บริโภคจะรับได้แค่ไหน นอกจากนี้ดีเวลลอปเปอร์ที่จะทำได้ต้องมีความพร้อมเรื่องการบริหารต้นทุนค่าก่อสร้าง มีระบบการก่อสร้างที่รวดเร็ว ช่วยลดต้นทุนได้ดี' ธำรงกล่าว



อย่างไรก็ตามหิรัญญากล่าวว่า ปัญหาต่างๆ ที่ดีเวลลอปเปอร์เสนอมาจะรับไปพิจารณา แต่คงยังไม่มีการปรับแก้เกณฑ์ในทันที คงต้องให้มีการใช้งานไประยะหนึ่งก่อน เนื่องจากเพิ่งมีการปรับไปเมื่อไม่นานมานี้



การปรับเกณฑ์ใหม่ของบ้านบีโอไอ โดยเพิ่มเพดานราคาขายเป็น 1.2 ล้านบาท เชื่อว่าจะช่วยเพิ่มโอกาสในการลงทุนให้ดีเวลลอปเปอร์ได้นับร้อยราย ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกในการซื้อบ้านมากขึ้น แต่อุปสรรคปัญหาที่เกิดขึ้น หากไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง ทำให้สุดท้ายบ้านบีโอไออาจจะไม่ได้เป็นกลไกที่มีบทบาทช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแท้จริง

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายสัปดาห์